D-Day 2026년 5월 9일: 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 당신의 부동산은 안전한가?

2022년 5월부터 4년간 다주택자들의 한숨을 덜어주었던 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일로 예정대로 종료됩니다. 정부는 지난 2월 관계부처 합동 브리핑을 통해 이를 공식화하며, 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우 일정 기간의 잔금·등기 유예기간을 부여하는 보완책을 함께 발표했습니다. 유예가 종료되면 조정대상지역 내 다주택자는 최고 82.5%에 달하는 중과세율과 장기보유특별공제 배제라는 강력한 세금 부담에 직면하게 됩니다. 남은 시간 동안 본인의 주택 보유 현황을 정밀하게 진단하고, 현명한 매도 전략을 세우거나 전문가의 도움을 받는 것이 그 어느 때보다 중요해졌습니다.

다주택자 양도세 중과, 그 배경과 역사는?

다주택자 양도소득세 중과 제도는 2004년 노무현 정부에서 처음 도입된 이래, 부동산 시장의 과열을 진정시키기 위한 핵심적인 정책 수단으로 활용되어 왔습니다. 이후 부동산 시장 상황에 따라 여러 정부를 거치며 강화와 완화를 반복했습니다. 가장 최근의 중과 시행은 문재인 정부 시기인 2018년 4월 1일부터였으며, 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 때 기본세율에 추가 세율을 가산하고 장기보유특별공제를 배제하는 등 강력한 규제였습니다.

하지만 윤석열 정부 출범 이후 부동산 시장의 거래 활성화와 매물 유도를 목적으로 2022년 5월 10일부터 중과를 한시적으로 유예했습니다. 이 유예 조치는 수차례 연장되었으나, 현 정부는 정책의 예측 가능성과 신뢰성을 확보해야 한다는 판단 아래, 당초 예고된 일몰 기한인 2026년 5월 9일에 예정대로 중과를 종료하기로 최종 결정했습니다. 재정경제부는 2026년 2월 12일 관계부처 합동 브리핑을 통해 이러한 방침을 공식 발표하며, 동시에 제도 간 정합성을 높이고 국민 불편을 최소화하기 위한 보완 방안도 함께 내놓았습니다.

2026년 5월 9일, 무엇이 달라지나? 핵심 세금 변화

유예 기간 동안 다주택자도 일반 누진세율을 적용받았지만, 이제는 크게 달라집니다. 양도소득세 중과는 크게 세율 인상과 장기보유특별공제(장특공제) 배제라는 두 가지 축으로 작동합니다.

1. 최고 82.5% 세율! 양도세율 구조의 변화

2026년 5월 9일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게는 다음과 같은 중과세율이 적용됩니다. 일반 누진세율(6%~45%)에 추가 세율이 가산되는 방식입니다.

1세대 2주택자: 기본세율 + 20%포인트 가산 → 최고 65%
1세대 3주택 이상 보유자: 기본세율 + 30%포인트 가산 → 최고 75%

여기에 양도소득세의 10%를 부과하는 지방소득세까지 더하면, 실질 최고 세율은 2주택자 71.5%, 3주택 이상 보유자 82.5%에 달합니다. 또한, 보유 기간이 1년 미만인 주택은 70%, 1년 이상 2년 미만인 주택은 60%의 세율이 적용되는데, 이는 중과세율과 비교하여 높은 쪽이 적용됩니다.

2. 장기보유특별공제(장특공제) 완전 배제

세율 인상만큼이나, 아니 어쩌면 그 이상으로 다주택자에게 큰 영향을 미치는 것이 바로 장기보유특별공제의 배제입니다. 일반적으로 주택을 3년 이상 보유하면 양도차익의 일정 비율(보유 기간에 따라 최대 30% 또는 80%까지)을 공제받을 수 있습니다. 하지만 중과 대상 다주택자에게는 이 공제가 전혀 적용되지 않습니다. 이는 주택을 오래 보유하여 양도차익이 클수록 세금 부담이 기하급수적으로 늘어남을 의미합니다.

⚠️ 중요: 장기보유특별공제는 단순히 세금을 줄여주는 것을 넘어, 장기간 주택을 보유한 성실 납세자에게 주어지는 혜택입니다. 이 공제가 배제된다는 것은 양도차익 전체에 대해 중과세율이 그대로 적용되어, 예상보다 훨씬 많은 세금을 납부하게 될 수 있다는 점을 명심해야 합니다.

✅ 예시: 장기보유특별공제 배제 시 세금 차이

10년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 3주택자가 양도하여 4억 원의 양도차익이 발생한 경우를 가정해 봅시다.

▪️ 유예 기간 중 (2026년 5월 8일까지 계약 및 잔금):
- 양도차익: 400,000,000원
- 장기보유특별공제 (최대 30%): 400,000,000원 * 0.30 = 120,000,000원
- 과세표준: 400,000,000원 - 120,000,000원 = 280,000,000원
- 일반세율 적용 시 추정 양도세 (지방소득세 포함): 약 1억 2천만 원대 (누진세율 적용)

▪️ 유예 종료 후 (2026년 5월 9일 이후 계약):
- 양도차익: 400,000,000원
- 장기보유특별공제: 0원 (완전 배제)
- 과세표준: 400,000,000원
- 중과세율 (3주택자 75% + 지방소득세 8.25%): 82.5%
- 추정 양도세: 400,000,000원 * 0.825 = 330,000,000원

단순 계산만으로도 2억 원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 이는 실로 엄청난 부담이 아닐 수 없습니다.

3. 중과 대상 주택의 범위와 조정대상지역

[중과 대상의 범위]: 양도소득세 중과는 양도일 현재 세대 단위로 보유 주택 수를 합산하여 판단합니다. 배우자와 미성년 자녀가 보유한 주택도 모두 포함되므로, 명의를 분산하는 것만으로는 중과를 피할 수 없습니다. 상속받은 주택 역시 원칙적으로 보유 주택 수에 포함됩니다.

중과세율이 적용되는 것은 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우입니다. 현재 조정대상지역은 다음과 같습니다:

• 서울 25개 구 전역
• 경기도 12개 지역: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남

이 중 서울 강남구·서초구·송파구·용산구는 2025년 10월 15일 이전부터 조정대상지역이었으며, 나머지 서울 21개 구와 경기 12개 지역은 2025년 10월 16일에 신규 지정되었습니다.

정부 보완책: '계약일 기준' 유예 조치의 모든 것

이번 발표에서 다주택자들이 가장 주목해야 할 실무적인 포인트는 바로 '계약일 기준 보완조치'입니다. 기존에는 2026년 5월 9일까지 잔금을 치르고 소유권 이전을 완료해야만 중과를 피할 수 있었으나, 보완방안에 따라 5월 9일까지 매매계약을 체결하면 일정 기간 내 양도 시 중과가 적용되지 않습니다.

Step 1: 2026년 5월 9일까지 매매계약 체결

모든 조정대상지역 내 주택에 해당하며, 늦어도 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결해야 합니다.

Step 2: 계약일로부터 일정 기간 내 양도 완료

• 기존 조정대상지역 (서울 강남·서초·송파·용산): 매매계약 체결일로부터 4개월 이내 잔금 지급 및 등기 완료 시 중과 배제.
• 신규 지정 조정대상지역 (서울 나머지 21개 구, 경기 12개 지역): 매매계약 체결일로부터 6개월 이내 잔금 지급 및 등기 완료 시 중과 배제. (신규 지정 지역에 대한 추가 유예 기간)

Step 3: '매매계약'의 범위 정확히 인지

정식 매매계약서 작성 및 계약금 지급 사실이 증빙서류로 명확히 확인되어야 합니다. 가계약이나 토지거래허가 전 사전거래약정은 정식 계약으로 인정되지 않으므로 각별히 주의해야 합니다.

임대주택 소유자를 위한 특례 조항

세입자가 거주 중인 주택을 다주택자가 매도할 경우 발생할 수 있는 시장 교란을 최소화하기 위해, 정부는 제한적인 보완 조치를 마련했습니다.

💡 Tip: 2026년 2월 12일(정부 발표일) 현재 유효한 임대차계약이 있는 주택의 경우, 해당 주택을 매수하는 무주택자의 실거주 의무가 최초 임대차계약 종료일까지 유예됩니다. 다만, 늦어도 2028년 2월 11일(발표일로부터 2년 이내)까지는 매수자가 실거주를 위해 입주해야 합니다. 또한, 주택담보대출 실행 시 전입신고 의무도 함께 완화되어, 현행 "대출 실행일로부터 6개월 내"에서 "대출 실행일로부터 6개월" 또는 "임대차계약 종료일로부터 1개월" 중 더 늦은 시점까지로 조정됩니다.

⚠️ 중요: 이러한 임대주택 특례 조치는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에만 적용됩니다. 매수인의 무주택 여부는 토지거래허가 신청일 및 대출 신청일을 기준으로 판단하며, 분양권과 입주권도 유주택으로 간주됩니다. 조건을 충족하지 못하면 특례 적용이 불가능하니 주의해야 합니다.

중과를 피하는 길: 다양한 예외 조항 총정리

모든 다주택자가 중과 대상인 것은 아닙니다. 소득세법과 조세특례제한법에는 여러 예외 규정이 있으므로, 본인의 상황이 해당되는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

📋 양도세 중과 제외 예외 조항 체크리스트

• 일시적 2주택 특례: 기존 주택 보유 중 신규 주택을 취득한 후, 종전 주택을 일정 기한(조정대상지역은 신규 주택 취득일로부터 2년, 비조정대상지역은 3년) 이내에 양도하면 1세대 1주택으로 간주하여 중과를 피할 수 있습니다.
• 상속주택 특례: 1주택을 보유한 상태에서 상속으로 주택을 취득한 경우, 상속주택이 아닌 일반주택을 양도할 때 상속주택은 주택 수에서 제외됩니다. 단, 피상속인이 2채 이상 소유했거나 상속인이 다수인 경우 등 세부 요건을 충족해야 합니다.
• 혼인 합가 특례: 혼인으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우, 혼인 신고일로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 종전 주택은 중과가 배제됩니다.
• 직계존속 봉양 합가 특례: 1주택자가 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거 봉양하기 위해 세대를 합쳐 일시적으로 2주택이 된 경우, 합가일로부터 10년 이내에 종전 주택을 양도하면 중과가 배제됩니다.
• 농어촌주택 특례: 수도권·광역시 밖 읍·면 소재의 농어촌주택은 일정한 요건을 충족하면 주택 수 산정에서 제외되어 중과가 배제됩니다.
• 인구감소지역 주택 특례: 2026년부터는 인구감소지역 내 주택도 다주택자의 주택 수 산정에서 제외될 가능성이 있습니다. 관련 법규를 지속적으로 확인해야 합니다.
• 소형 신축주택 특례: 2024~2025년 취득한 전용면적 60㎡ 이하의 아파트가 아닌 소형 신축주택에 대해서는 한시적으로 양도세 중과 배제 혜택이 주어질 수 있습니다.

중과 유예 종료, 부동산 시장에 미칠 영향은?

이번 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 부동산 시장 전반에 걸쳐 상당한 파급효과를 가져올 것으로 예상됩니다.

▪️ 단기적 매물 증가 및 가격 조정 압력: 국토교통부에 따르면 이미 서울 주요 구에서 매물이 10~20% 증가하는 추세이며, 5월 9일이 가까워질수록 이 추세는 가속화될 가능성이 높습니다. 이는 매수자에게는 선택지가 넓어지는 기회가 될 수 있지만, 단기적으로는 주택 가격의 조정 압력으로 작용할 수 있습니다.

▪️ 임대시장 변동성 증가: 다주택자가 주택을 매각하면 임대주택 공급이 줄어들 수 있고, 이는 임대료 상승 압력으로 이어질 수 있습니다. 정부가 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예 등 보완조치를 마련한 것도 이러한 부작용을 의식한 조치입니다.

▪️ 세대 간 주택 이전 전략 변화: 중과세율을 피하기 위해 자녀에게 생전 증여를 고려하는 다주택자가 늘어날 수 있습니다. 그러나 증여세 부담, 자녀의 취득세 중과, 향후 1세대 1주택 비과세 요건에 미치는 영향까지 종합적으로 고려해야 합니다. 단순히 명의를 옮기는 것만으로는 오히려 더 큰 세금 부담을 초래할 수 있습니다.

▪️ 등록임대주택 혜택의 불확실성: 현재 등록임대주택에는 양도세 중과 제외 혜택이 주어지고 있으나, 재경부 세제실장은 "의무임대 기간이 지난 등록임대에 대해 무제한 중과 배제는 바람직하지 않다"며 기한 설정을 검토 중이라고 밝혔습니다. 등록임대사업자 역시 향후 제도 변화에 주의를 기울여야 합니다.

다주택자를 위한 현명한 대응 전략 5가지

남은 기간이 약 2개월 반밖에 되지 않는 만큼, 다주택 보유자들은 신속하면서도 정확한 판단이 필요합니다. 다음의 전략들을 참고하여 현명하게 대응하시기 바랍니다.

📋 다주택자 양도세 중과 대응 체크리스트

• 1. 보유 주택 현황을 정밀하게 진단하세요: 본인, 배우자, 미성년 자녀가 보유한 모든 주택(상속주택, 공동명의 주택 포함)을 빠짐없이 파악하고, 각 주택이 조정대상지역에 해당하는지, 어떤 특례 적용이 가능한지 확인해야 합니다. 각 주택별 취득 시기, 보유 기간, 예상 양도차익을 정리하여 중과세율 적용 시와 일반세율 적용 시의 세 부담을 비교해 보세요.
• 2. 5월 9일까지 매매계약 체결 여부를 결정하세요: 주택 매도를 계획하고 있다면, 보완방안에 따른 유예기간(기존 조정대상지역 4개월, 신규 조정대상지역 6개월)을 활용할 수 있습니다. 가계약이 아닌 정식 매매계약서 작성과 계약금 수수가 증빙되어야 하므로, 서류 준비와 진행 과정에 만전을 기해야 합니다.
• 3. 매도 우선순위를 전략적으로 설정하세요: 여러 주택을 보유하고 있다면 어떤 주택을 먼저 매도할지가 세금에 큰 영향을 미칩니다. 일반적으로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있는 주택은 마지막까지 보유하면서, 조정대상지역 소재 양도차익이 크거나 보유 기간이 길어 장기보유특별공제 배제의 타격이 큰 주택부터 처분하는 것이 유리할 수 있습니다. 시세 전망, 임대차 상황 등 복합적인 요인을 고려해야 합니다.
• 4. 예외 조항과 특례를 빠짐없이 검토하세요: 일시적 2주택, 상속주택, 혼인 합가 등 다양한 예외 규정이 존재합니다. 본인의 상황에 맞는 조건을 충족하지 못하더라도, 약간의 시기 조정이나 요건 충족으로 중과를 피할 수 있는 경우가 있으므로 꼼꼼히 확인하고 활용 방안을 모색해야 합니다.
• 5. 세무 전문가와 심층 상담을 적극 활용하세요: 양도소득세는 주택 수, 보유 기간, 조정대상지역 여부, 특례 적용 가능성 등 변수가 매우 복잡하여 개인이 정확하게 판단하기 어렵습니다. 세무사 등 세무 전문 기관을 통해 본인의 상황에 맞는 맞춤형 분석과 최적의 절세 전략을 상담받는 것이 가장 바람직합니다. 전문가 상담 비용은 예상치 못한 세금 폭탄을 피하는 데 있어 비교할 수 없을 만큼 가치 있는 투자입니다.

핵심 일정 한눈에 보기

▪️ 2026년 5월 9일: 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 (이날까지 매매계약 체결 필수)
▪️ 계약일로부터 4개월 이내: 기존 조정대상지역(서울 강남·서초·송파·용산) 주택의 잔금·등기 유예기한
▪️ 계약일로부터 6개월 이내: 신규 지정 조정대상지역(서울 나머지 21개 구, 경기 12개 지역) 주택의 잔금·등기 유예기한
▪️ 2028년 2월 11일: 임대 중 주택 매수자의 실거주 의무 유예 최종 기한

본 글은 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 세법 적용은 개인의 구체적 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 세무 전문가와 상담하여 정확한 정보를 확인하시기 바랍니다.