핵심만 쏙쏙! 새로운 리스 기준서(IFRS 16)의 모든 것

1. 리스의 정의 및 핵심 판단 기준

🔵 Intro: 리스란 무엇일까요?

리스는 대가와 교환하여 자산(기초자산)의 사용권을 일정 기간 이전하는 계약을 말합니다. 간단해 보이지만, 실무에서는 특정 계약이 '리스'인지 아니면 단순히 용역을 제공하는 '서비스 계약'인지 판단하기가 매우 복잡할 수 있습니다.

예를 들어, 철도로 제품을 운송할 때 철도 차량을 직접 빌리는 것(리스)과 화물 운송회사에 운송을 맡기는 것(서비스)은 회계 처리가 완전히 달라집니다. 새로운 리스 기준서(IFRS 16)에서는 단기/소액 리스를 제외한 모든 리스를 자산(사용권자산)과 부채(리스부채)로 인식해야 하므로, 계약의 실질을 정확히 파악하는 것이 더욱 중요해졌습니다.

🟡 Highlight: 리스 판단의 두 가지 핵심 조건

어떤 계약이 리스를 포함하는지 판단하기 위해서는 아래 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

1. 식별되는 자산이 존재하는가?
2. 일정 기간 그 자산의 사용을 통제할 권리를 이전받는가?

이 두 가지 핵심 요소를 기준으로 리스 계약 여부를 판단하게 되며, 지금부터 각 조건에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

2. 첫 번째 조건: 식별되는 자산

💧 Tip: '식별된다'는 것의 의미

자산이 '식별된다'는 것은 계약에서 특정 자산이 명시적으로 또는 암묵적으로 지정되는 것을 의미합니다.

• 명시적 식별: 계약서에 자산의 일련번호나 고유 식별번호가 기재된 경우입니다.
• 암묵적 식별: 계약서에 명시되진 않았지만, 공급자가 현실적으로 특정 자산을 통해서만 계약을 이행할 수 있는 경우입니다.

🔴 Important: 공급자의 '실질적인 대체권'을 주의하세요!

설령 자산이 식별되더라도, 공급자가 리스 기간 중 해당 자산을 다른 자산으로 대체할 수 있는 '실질적인 권리'가 있다면 식별된 자산이 존재하지 않는 것으로 봅니다. 즉, 리스가 아닙니다.

여기서 '실질적'이라는 것이 중요합니다. 공급자가 자산을 대체할 능력과 그로 인해 경제적 효익을 얻을 수 있어야 합니다. 만약 자산을 바꾸는 데 큰 비용이 들거나(예: 고객 맞춤형 인테리어를 한 항공기) 경제적 이득이 없다면, 대체권은 실질적이지 않은 것으로 간주합니다.

실무적으로 리스이용자가 공급자의 대체권이 실질적인지 판단하기 어려울 때는, 실질적이지 않다고 가정하고 식별된 자산이 존재하는 것으로 봅니다.

🟢 Example: 자산의 일부분도 리스가 될 수 있을까?

자산의 전체가 아닌 일부도 식별된 자산이 될 수 있습니다. 단, 물리적으로 구별될 수 있어야 합니다.

• 식별된 자산 O: 10층 건물의 2층, 광케이블 내의 특정 색깔 케이블 등 물리적으로 명확히 구분되는 부분
• 식별된 자산 X: 케이블 전체 용량의 일부를 사용하는 권리 등 물리적으로 구별되지 않는 용량의 일부. 이 경우는 서비스 계약에 해당합니다.

3. 두 번째 조건: 사용 통제권

식별된 자산이 존재한다면, 이제 고객(리스이용자)이 그 자산의 사용을 통제할 권리를 갖는지 판단해야 합니다. 사용 통제권은 다시 아래의 두 가지 요소로 나뉩니다.

(1) 경제적 효익의 대부분을 얻을 권리

💧 Tip: 경제적 효익이란?

고객이 사용기간 동안 식별된 자산의 사용으로부터 발생하는 경제적 효익의 실질적인 대부분을 얻을 수 있는 권리를 가져야 합니다. 이 효익에는 자산을 직접 사용, 보유, 재임대하여 얻는 이익뿐만 아니라, 자산 사용으로 발생하는 1차 산출물, 부산물 등이 모두 포함됩니다.

단, 자산의 법적 소유권 자체에서 발생하는 효익(예: 소유에 따른 세액공제)은 리스제공자가 가지므로 고려하지 않습니다.

(2) 자산의 사용을 지시할 권리

고객이 사용기간 동안 자산의 사용 방법과 목적을 지시할 권리를 가져야 합니다. 즉, '누가 운전대를 잡고 있는가'의 문제입니다.

✅ Checklist: 주요 의사결정권은 누구에게 있는가?

자산의 종류에 따라 사용을 지시하는 핵심적인 권리가 다릅니다. 아래 질문들을 통해 누가 실질적인 통제권을 갖는지 판단할 수 있습니다.

• 🚚 트럭/항공기 리스: 누가 어떤 상품을, 언제, 어디로 운송할지 결정하는가?
• 🌐 광섬유 케이블: 누가 언제 케이블을 작동시키고, 어떤 데이터를 전송할지 결정하는가?
• 🏬 소매 매장: 누가 어떤 상품을, 얼마에, 어떻게 진열하여 판매할지 결정하는가?
• 🏭 발전소: 누가 얼마나 많은 전력을, 어느 시기에 생산하여 공급할지 결정하는가?

🔴 Important: '방어권'은 지시 권리가 아닙니다!

공급자가 법규 준수나 자산 보호를 위해 고객의 자산 사용을 일부 제한하는 권리(예: 선박 리스 시 위험 해역 운항 금지)는 '방어권'에 해당합니다. 이는 고객의 사용 지시 권리를 침해하는 것이 아니므로, 리스 판단에 영향을 주지 않습니다.

🏢 Procedure: 사용 방법 및 목적이 미리 결정된 경우

때로는 계약 체결 시점에 자산의 사용 방법과 목적이 이미 정해져 있는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 아래 둘 중 하나에 해당하면 고객이 사용 지시권을 갖는 것으로 봅니다.

1. 고객이 사용기간 동안 자산을 운용할 실질적인 권리를 갖는 경우
2. 고객이 계약 전에 자산의 사용 방법/목적을 결정하는 설계 과정에 관여한 경우

4. 종합 사례 분석: 쇼핑몰 임대차 계약

🟢 Case Study: 쇼핑몰 매장 임대차 계약

【상황】
고객은 5년간 쇼핑몰 내 특정 매장을 사용할 권리를 얻는 계약을 체결했습니다. 쇼핑몰 소유주는 다른 매장으로 이동을 요구할 권리가 있지만, 이전 비용을 모두 부담해야 하므로 경제적 이득이 없으면 사실상 이동을 요구하기 어렵습니다. 고객은 쇼핑몰 영업시간 내에서 판매할 상품, 가격, 재고를 자유롭게 결정하며 매장을 배타적으로 사용합니다. 리스료는 고정 월세와 매출액의 일정 비율을 포함합니다.

【분석】

• 식별된 자산이 있는가? → 예. 매장은 계약에 명시되어 있고, 소유주의 대체권은 경제적 이득이 거의 없어 '실질적'이지 않습니다. 따라서 식별된 자산이 존재합니다.
• 경제적 효익의 대부분을 얻는가? → 예. 고객은 매장을 배타적으로 사용하며 발생하는 매출의 대부분을 가집니다. 매출의 일부를 변동 리스료로 지급하더라도, 사용으로 인한 경제적 효익의 대부분을 얻는다는 사실은 변하지 않습니다.
• 사용을 지시할 권리가 있는가? → 예. 고객이 판매 상품, 가격 등 매장의 사용 방법과 목적에 대한 핵심적인 의사결정을 합니다. 영업시간 제한은 '방어권'에 가까우며 고객의 지시권을 제한하지 않습니다.

【결론】
위 세 가지 질문에 대한 답이 모두 '예'이므로, 이 계약은 리스를 포함합니다.

5. 그 외 주요 고려사항

(1) 계약 구성요소의 구분

💧 Tip: 리스 요소와 비리스 요소 분리하기

하나의 계약에 리스 요소(예: 자동차 임차)와 비리스 요소(예: 차량 유지보수 서비스)가 함께 포함된 경우가 많습니다. 원칙적으로 이 둘은 분리하여, 리스 요소는 리스 기준서에 따라, 비리스 요소는 수익 기준서 등에 따라 회계처리해야 합니다.

다만, 리스이용자는 실무적 편의를 위해 비리스 요소를 분리하지 않고 전체 계약을 하나의 리스로 회계처리하는 것을 선택할 수 있습니다. (기초자산 유형별로 선택)

(2) 리스기간 산정

🟡 Highlight: '상당히 확실한(Reasonably Certain)'의 의미

리스기간은 해지불능기간에, 리스이용자가 연장선택권을 행사할 것이 '상당히 확실'한 기간을 더하여 산정합니다. '상당히 확실한'지 여부는 아래와 같은 경제적 유인을 종합적으로 고려하여 판단합니다.

• 연장 시 리스료가 시장 요율보다 유리한지 여부
• 리스자산에 상당한 투자를 했는지 (중요한 임차개량자산)
• 대체 자산을 찾는 데 드는 비용(이전 비용, 협상 비용 등)
• 해당 자산이 사업에 필수적인지 여부

이 판단은 리스개시일에 하며, 이후 중요한 사건이나 상황 변화가 있을 때만 재검토합니다.

(3) 인식 및 측정의 면제 (실무적 간편법)

✅ Checklist: 자산/부채로 인식하지 않아도 되는 리스

리스이용자는 아래 두 가지 경우에 대해, 사용권자산과 리스부채를 인식하지 않고 리스료를 기간 비용으로 처리하는 간편법을 선택할 수 있습니다.

1. 단기리스: 리스기간이 12개월 이하인 리스 (매수선택권이 있는 경우 제외)
2. 소액자산리스: 기초자산이 새 것일 때의 가치가 소액인 리스 (예: 태블릿, 사무용 가구 등. 기준서에서는 미화 $5,000 이하를 예시)

6. 리스이용자 및 리스제공자 회계처리 요약

리스로 식별된 계약은 리스이용자와 리스제공자 각각의 입장에서 회계처리를 수행하게 됩니다. 여기서는 핵심적인 개념만 간략히 소개합니다.

(1) 리스이용자 회계처리

🏢 Procedure: 리스이용자의 회계처리 흐름

1. 최초 인식: 리스개시일에 사용권자산과 리스부채를 재무상태표에 인식합니다. 리스부채는 미래 리스료의 현재가치로, 사용권자산은 리스부채에 리스개설직접원가 등을 더하여 측정합니다.
2. 후속 측정: 사용권자산은 내용연수에 걸쳐 감가상각하고, 리스부채는 유효이자율법에 따라 이자비용을 인식하며 리스료 지급 시 차감합니다. 이로 인해 리스 기간 초기에 비용이 더 많이 인식되는 '초기비용화(front-loading)' 효과가 나타납니다.
3. 리스 변경: 리스 범위나 대가가 변경되면 별도 리스로 보거나 기존 리스부채와 사용권자산을 재측정합니다.

(2) 리스제공자 회계처리

🟡 Highlight: 금융리스 vs 운용리스 분류

리스제공자는 기존과 유사하게 리스자산 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 리스이용자에게 이전하는지에 따라 리스를 분류합니다.

• 금융리스: 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스. 리스제공자는 리스자산을 제거하고 금융리스채권을 인식합니다. 실질적으로 자금을 대여해준 것과 같습니다.
• 운용리스: 금융리스 이외의 모든 리스. 리스제공자는 리스자산을 계속 보유하며 감가상각하고, 리스료를 수익으로 인식합니다.

소유권 이전 약정, 염가매수선택권, 리스기간이 내용연수의 대부분을 차지하는 경우 등이 금융리스로 분류될 가능성이 높은 지표입니다.

7. 특수 주제: 판매후리스

🟢 Example: 판매후리스 거래란?

기업이 보유 자산을 매각한 후, 그 자산을 다시 리스하여 사용하는 거래를 말합니다. 자산 유동화를 위해 자주 사용됩니다.

이때 핵심은 자산의 이전이 수익인식기준서 상 '판매'에 해당하는지 여부입니다.

• 판매에 해당하는 경우: 판매자(리스이용자)는 자신이 계속 사용하는 부분에 해당하는 장부금액만큼을 사용권자산으로 인식하고, 구매자(리스제공자)에게 이전된 권리에 해당하는 부분만 처분손익을 인식합니다.
• 판매에 해당하지 않는 경우: 자산을 제거하지 않고, 받은 매각대금을 금융부채(차입금)로 회계처리합니다.

본 포스팅은 K-IFRS 제1116호 '리스'에 대한 이해를 돕기 위해 작성되었으며, 실제 회계처리 시에는 전문가의 검토가 필요할 수 있습니다.