2022년 5월부터 4년간 다주택자들의 한숨을 덜어주었던 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일로 예정대로 종료됩니다. 정부는 지난 2월 관계부처 합동 브리핑을 통해 이를 공식화하며, 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우 일정 기간의 잔금·등기 유예기간을 부여하는 보완책을 함께 발표했습니다. 유예가 종료되면 조정대상지역 내 다주택자는 최고 82.5%에 달하는 중과세율과 장기보유특별공제 배제라는 강력한 세금 부담에 직면하게 됩니다. 남은 시간 동안 본인의 주택 보유 현황을 정밀하게 진단하고, 현명한 매도 전략을 세우거나 전문가의 도움을 받는 것이 그 어느 때보다 중요해졌습니다.
다주택자 양도세 중과, 그 배경과 역사는?
다주택자 양도소득세 중과 제도는 2004년 노무현 정부에서 처음 도입된 이래, 부동산 시장의 과열을 진정시키기 위한 핵심적인 정책 수단으로 활용되어 왔습니다. 이후 부동산 시장 상황에 따라 여러 정부를 거치며 강화와 완화를 반복했습니다. 가장 최근의 중과 시행은 문재인 정부 시기인 2018년 4월 1일부터였으며, 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 때 기본세율에 추가 세율을 가산하고 장기보유특별공제를 배제하는 등 강력한 규제였습니다.
하지만 윤석열 정부 출범 이후 부동산 시장의 거래 활성화와 매물 유도를 목적으로 2022년 5월 10일부터 중과를 한시적으로 유예했습니다. 이 유예 조치는 수차례 연장되었으나, 현 정부는 정책의 예측 가능성과 신뢰성을 확보해야 한다는 판단 아래, 당초 예고된 일몰 기한인 2026년 5월 9일에 예정대로 중과를 종료하기로 최종 결정했습니다. 재정경제부는 2026년 2월 12일 관계부처 합동 브리핑을 통해 이러한 방침을 공식 발표하며, 동시에 제도 간 정합성을 높이고 국민 불편을 최소화하기 위한 보완 방안도 함께 내놓았습니다.
2026년 5월 9일, 무엇이 달라지나? 핵심 세금 변화
유예 기간 동안 다주택자도 일반 누진세율을 적용받았지만, 이제는 크게 달라집니다. 양도소득세 중과는 크게 세율 인상과 장기보유특별공제(장특공제) 배제라는 두 가지 축으로 작동합니다.
1. 최고 82.5% 세율! 양도세율 구조의 변화
2026년 5월 9일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게는 다음과 같은 중과세율이 적용됩니다. 일반 누진세율(6%~45%)에 추가 세율이 가산되는 방식입니다.
1세대 2주택자: 기본세율 + 20%포인트 가산 → 최고 65%
1세대 3주택 이상 보유자: 기본세율 + 30%포인트 가산 → 최고 75%
여기에 양도소득세의 10%를 부과하는 지방소득세까지 더하면, 실질 최고 세율은 2주택자 71.5%, 3주택 이상 보유자 82.5%에 달합니다. 또한, 보유 기간이 1년 미만인 주택은 70%, 1년 이상 2년 미만인 주택은 60%의 세율이 적용되는데, 이는 중과세율과 비교하여 높은 쪽이 적용됩니다.
2. 장기보유특별공제(장특공제) 완전 배제
세율 인상만큼이나, 아니 어쩌면 그 이상으로 다주택자에게 큰 영향을 미치는 것이 바로 장기보유특별공제의 배제입니다. 일반적으로 주택을 3년 이상 보유하면 양도차익의 일정 비율(보유 기간에 따라 최대 30% 또는 80%까지)을 공제받을 수 있습니다. 하지만 중과 대상 다주택자에게는 이 공제가 전혀 적용되지 않습니다. 이는 주택을 오래 보유하여 양도차익이 클수록 세금 부담이 기하급수적으로 늘어남을 의미합니다.
⚠️ 중요: 장기보유특별공제는 단순히 세금을 줄여주는 것을 넘어, 장기간 주택을 보유한 성실 납세자에게 주어지는 혜택입니다. 이 공제가 배제된다는 것은 양도차익 전체에 대해 중과세율이 그대로 적용되어, 예상보다 훨씬 많은 세금을 납부하게 될 수 있다는 점을 명심해야 합니다.
✅ 예시: 장기보유특별공제 배제 시 세금 차이
10년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 3주택자가 양도하여 4억 원의 양도차익이 발생한 경우를 가정해 봅시다.
▪️ 유예 기간 중 (2026년 5월 8일까지 계약 및 잔금):
– 양도차익: 400,000,000원
– 장기보유특별공제 (최대 30%): 400,000,000원 * 0.30 = 120,000,000원
– 과세표준: 400,000,000원 – 120,000,000원 = 280,000,000원
– 일반세율 적용 시 추정 양도세 (지방소득세 포함): 약 1억 2천만 원대 (누진세율 적용)
▪️ 유예 종료 후 (2026년 5월 9일 이후 계약):
– 양도차익: 400,000,000원
– 장기보유특별공제: 0원 (완전 배제)
– 과세표준: 400,000,000원
– 중과세율 (3주택자 75% + 지방소득세 8.25%): 82.5%
– 추정 양도세: 400,000,000원 * 0.825 = 330,000,000원
단순 계산만으로도 2억 원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 이는 실로 엄청난 부담이 아닐 수 없습니다.
3. 중과 대상 주택의 범위와 조정대상지역
[중과 대상의 범위]: 양도소득세 중과는 양도일 현재 세대 단위로 보유 주택 수를 합산하여 판단합니다. 배우자와 미성년 자녀가 보유한 주택도 모두 포함되므로, 명의를 분산하는 것만으로는 중과를 피할 수 없습니다. 상속받은 주택 역시 원칙적으로 보유 주택 수에 포함됩니다.
중과세율이 적용되는 것은 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우입니다. 현재 조정대상지역은 다음과 같습니다:
- 서울 25개 구 전역
- 경기도 12개 지역: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남
이 중 서울 강남구·서초구·송파구·용산구는 2025년 10월 15일 이전부터 조정대상지역이었으며, 나머지 서울 21개 구와 경기 12개 지역은 2025년 10월 16일에 신규 지정되었습니다.
정부 보완책: ‘계약일 기준’ 유예 조치의 모든 것
이번 발표에서 다주택자들이 가장 주목해야 할 실무적인 포인트는 바로 ‘계약일 기준 보완조치’입니다. 기존에는 2026년 5월 9일까지 잔금을 치르고 소유권 이전을 완료해야만 중과를 피할 수 있었으나, 보완방안에 따라 5월 9일까지 매매계약을 체결하면 일정 기간 내 양도 시 중과가 적용되지 않습니다.
모든 조정대상지역 내 주택에 해당하며, 늦어도 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결해야 합니다.
- 기존 조정대상지역 (서울 강남·서초·송파·용산): 매매계약 체결일로부터 4개월 이내 잔금 지급 및 등기 완료 시 중과 배제.
- 신규 지정 조정대상지역 (서울 나머지 21개 구, 경기 12개 지역): 매매계약 체결일로부터 6개월 이내 잔금 지급 및 등기 완료 시 중과 배제. (신규 지정 지역에 대한 추가 유예 기간)
정식 매매계약서 작성 및 계약금 지급 사실이 증빙서류로 명확히 확인되어야 합니다. 가계약이나 토지거래허가 전 사전거래약정은 정식 계약으로 인정되지 않으므로 각별히 주의해야 합니다.